廣州7年誕生52地王 22塊尚未賣樓

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●其中7塊還沒開工，15塊在建，未上市面積接近廣州一年住宅地供應量

●高價地王未快速變成有效供應，業(yè)內(nèi)人士稱對樓市供應量有不利影響

2009年7月10日，本報率先推出深度調(diào)查文章《24塊地王“曬太陽”的真實原因》，揭露在2007年樓市高潮中廣州誕生的27塊地王（專指建成住宅、公寓的地王，后統(tǒng)稱“地王”），有24塊在兩年后仍一直未動工建設(shè)的原因。該報道出街后備受社會各界關(guān)注，中央電視臺財經(jīng)頻道《財經(jīng)半小時》專程趕到廣州，聯(lián)系新快報記者協(xié)助作深入采訪，全面曝光廣州地王“曬太陽”的事實，引發(fā)全國房地產(chǎn)業(yè)界的大規(guī)模討論，并引起國家有關(guān)部門重視，推動各地政府加強閑置土地清查行動，進一步規(guī)劃土地出讓制度。

隨著去年限購令等系列調(diào)控政策的實施，曾在2008年出現(xiàn)的“地產(chǎn)寒冬”又再一次逼近，全國各地又紛紛出現(xiàn)土地流拍、項目停工現(xiàn)象。近日，中央電視臺財經(jīng)頻道《財經(jīng)半小時》再度聯(lián)系新快報記者一起合作，共同采訪調(diào)查廣州地王的現(xiàn)狀。新快報記者特別深入第一現(xiàn)場，詳細調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2005年廣州首次誕生地王以來，近7年時間一共產(chǎn)生了52塊地王，其開發(fā)現(xiàn)狀各有不同，其中尚有22塊地王未能上市賣樓，7塊未動工。

隨著樓市調(diào)控的繼續(xù)深化，廣州樓市再度邁向低迷期，大批在建和未動工的地王項目，將面臨怎樣的困境？會不會再度出現(xiàn)當年大規(guī)模出現(xiàn)的退地、緩建等“曬太陽”的狀況？記者進行了深入探訪。

擱置不動工的地王少了很多

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與2008年至2009年年中的上一撥樓市低潮期相比，盡管目前的樓市開始轉(zhuǎn)入低迷期，但廣州的52塊地王如今卻少有“曬太陽”不動工的現(xiàn)象，發(fā)展商對開發(fā)地王項目的態(tài)度，看起來要比兩三年前積極得多。

根據(jù)調(diào)查，從2005年至今，廣州土地出讓市場先后共出現(xiàn)過52塊地王，這52塊地王的占地面積共670.15萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達1246.4萬平方米，交易金額高達705.55億元（不包括回收后重拍的三塊地王的新價格）。與2009年年中時的調(diào)查大為不同的是，當年統(tǒng)計的2007年產(chǎn)生的27塊地王，有24塊仍未動工，而目前統(tǒng)計到的自2005年以來的這52塊地王，除9塊已被收回（有3塊已重拍在建）的項目外，僅有7塊地王目前仍處在未動工狀態(tài)。而這7塊仍在“曬太陽”的地王，有三塊是老城區(qū)的爛尾地，如越秀區(qū)的觀綠路項目和荔灣區(qū)的文昌南項目等，都是因拆遷問題遲遲不能解決，拖累項目遲遲不能動工。而保利地產(chǎn)白云新城項目等其他的4塊未動工地王，則都是在2010年11-12月間出讓的地塊，基本未超過土地出讓合同中規(guī)定的動工期限，目前仍在作前期規(guī)劃、規(guī)劃報建和工程招標等工作。

未上市地王面積大過亞運城

據(jù)記者統(tǒng)計，近七年來誕生的52塊廣州地王中，除去10塊因拆遷問題或政策修改規(guī)劃等問題被回收的地王外，目前未開工的7個地王，加上在建的15個地王（含3個重拍回收地），至今未上市的地王共有22塊，這22塊地王的總占地面積達234萬平方米，其規(guī)劃總建筑面積達468萬平方米。而有“中國第一大盤”之稱的廣州亞運城，其規(guī)劃總建筑面積是438萬平方米，也就是說，除去已被回收的地王外，目前廣州未上市的“地王”，總建筑面積已超過廣州亞運城的建筑體量，這些項目如果開發(fā)上市，相當于再造一個廣州亞運城。而近幾年廣州平均實際住宅用地供應量不到3平方公里（300萬平方米），這也意味著，近7年來未上市地王的量已經(jīng)接近廣州一年的住宅用地供應量。

從調(diào)查結(jié)果看，這些未上市的地王遍布廣州除黃埔外的其他各區(qū)，其中有不少規(guī)模超過30萬平方米的項目，如海珠區(qū)保利琶洲村改造項目——保利琶洲灣，蘿崗區(qū)的雅居樂科學城“回爐地王”和即將上市的品雅城等等；其他比較受關(guān)注的在建地王項目，還有白云區(qū)新世界的種豬場項目，荔灣芳村的中鐵荔灣國際……而最受矚目地塊莫過于保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)在白云新城相繼拿下的3塊地王，樓面地價高達2萬元/平方米上下。

已售項目多成區(qū)域指標盤

調(diào)查顯示，2005年以來的這52塊廣州地王中，已有8塊地王被開發(fā)售罄，15塊地王在售，還有15塊地王（包括重新進入市場的3個項目）目前都已處在開發(fā)建設(shè)狀態(tài)。從調(diào)查數(shù)據(jù)看，目前在售和售罄的地王項目基本都是所在區(qū)域的價格指標盤。如金沙洲地王保利西海岸非江景房房價1.5萬元/平方米，算是金沙洲指標盤。由獵德村地王“變身”的天匯廣場，剛開售的天鑾公寓均價5萬元/平方米，算是廣州最貴的公寓之一。還有廣州亞運城，去年以1.2萬元/平方米開盤，即成為整個番禺樓價的指標盤。雖然，地王項目不一定是各個區(qū)域樓價最高的項目，但卻一定是指標性樓盤。地王項目價格高，周邊房價自然高，地王項目售價不高，周邊房價也隨之下降。

什么是地王？

房地產(chǎn)業(yè)界對地王這個概念一直有各種不同的判斷標準，在本次與央視合作的對廣州住宅地王的調(diào)查中，《新快報》采用了業(yè)界比較通用的地王的四大標準，包括：1.樓面地價曾刷新過當年所在區(qū)域的最高值；2.總價曾創(chuàng)下當年所在區(qū)域土地出讓歷史上的新高位；3.中心城區(qū)建筑面積超過10萬平方米、近郊區(qū)域建筑面積超過30萬平方米的大項目；4.出讓時曾對市場產(chǎn)生過很大影響力的項目。在本次調(diào)查中，只要符合其中一個條件的項目，都被視作“地王”。

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